Dicionário de Crédito Habitação
Sem "bancquês". Explicações simples, diretas e sem tretas sobre todos os termos que o teu gestor de conta usa.
TAN (Taxa Anual Nominal)
É a taxa de juro base do empréstimo. Não inclui seguros nem comissões.
A TAN é o "preço base" do dinheiro que pedes emprestado. Se tiveres taxa variável, a TAN é a soma da Euribor + Spread. Se for fixa, é o valor contratado. Atenção: a TAN não serve para comparar bancos porque ignora os outros custos obrigatórios (seguros, comissões, etc.).
TAEG (Taxa Anual Efetiva Global)
O custo REAL do crédito. Inclui tudo: juros, seguros, comissões e impostos.
É o número mais importante para comparar propostas. A TAEG soma tudo o que vais pagar: Juros + Comissões + Seguros + Impostos. Se o Banco A tem uma TAN menor mas uma TAEG maior que o Banco B, o Banco A é mais caro. Escolhe sempre pela TAEG.
MTIC (Montante Total Imputado)
O valor total (em Euros) que vais ter pago ao banco no final do contrato.
É a conta final. Se pedires 150.000€ e o MTIC for 250.000€, significa que vais pagar 100.000€ só em custos (juros, seguros, comissões) ao longo dos anos. É o melhor indicador para perceberes o peso real da dívida.
Spread
A margem de lucro do banco. É o que eles ganham contigo acima da Euribor.
O Spread é o "lucro" fixo do banco. É negociável. Quanto melhor for o teu perfil (bons rendimentos, fiadores, outros produtos), menor será o Spread. Um Spread de 0.7% é excelente; acima de 1.2% já é caro.
Euribor
A taxa de referência europeia. Se sobe, a tua prestação sobe.
É a taxa a que os bancos emprestam dinheiro entre si na Europa. No Crédito Habitação, o teu contrato está indexado a uma Euribor (3, 6 ou 12 meses). O valor da tua prestação vai variar consoante a Euribor subir ou descer.
IS (Imposto Selo - Escritura)
Imposto pago uma única vez na compra da casa.
O Estado cobra este imposto no momento da escritura. É composto por duas partes: 0.8% sobre o valor da compra da casa + 0.6% sobre o valor do empréstimo. Tens de ter este dinheiro disponível no dia da escritura (não é financiado).
IS (Imposto Selo - Juros)
Imposto mensal de 4% sobre os juros da tua prestação.
Todos os meses, o Estado cobra 4% sobre a parte dos juros da tua prestação. Não é sobre a prestação toda, é só sobre os juros. É por isso que vês um custo acumulado de "Impostos" no total do crédito.
IMT (Imposto Municipal Transmissões)
O imposto mais pesado na compra de casa. Pago à Autoridade Tributária.
É o imposto sobre a mudança de proprietário. O valor depende do preço da casa, da localização (Continente/Ilhas) e da finalidade (Habitação Própria ou Secundária). Jovens até aos 35 anos podem estar isentos desde Agosto 2024 (sob certas condições).
LTV (Loan-to-Value)
A percentagem do valor da casa que o banco te empresta.
Se a casa custa 200.000€ e o banco empresta 180.000€, o LTV é 90%. Em Portugal, para Habitação Própria Permanente, o banco só pode emprestar no máximo 90% do valor de compra (ou da avaliação, o que for menor).
Seguro Multirriscos
Protege a estrutura da casa (paredes e telhado). Obrigatório por lei.
Este seguro protege o imóvel contra riscos como incêndio (obrigatório), inundações e sismos. O custo é calculado em "permilagem" (‰), ou seja, por cada 1.000€ de capital seguro. Exemplo: Se a taxa for 0,2‰ e o valor de reconstrução for 200.000€, pagas 40€/ano.
Juros Intercalares
O "acerto de contas" dos dias entre a escritura e a 1ª prestação.
As prestações vencem-se habitualmente ao dia 1. Se fizeres a escritura a meio do mês (ex: dia 20), o banco cobra apenas os juros desses dias de intervalo (do dia 20 ao final do mês) logo no início. É um custo único para acertar o calendário de pagamentos.
Custo Real
Quanto vais pagar a mais (em %) pelo dinheiro que pediste.
É o peso da "gordura" (Juros + Impostos + Seguros) sobre o empréstimo. Se pedires 100.000€ e o Custo Real for 50%, significa que vais devolver 150.000€ ao banco. Basicamente: por cada 1€ que o banco te empresta, devolves 1€ e mais 50 cêntimos em custos.
CPCV (Contrato Promessa)
O contrato que garante o negócio antes da escritura.
É o contrato onde prometes comprar e o vendedor promete vender. Define o preço, o sinal, a data da escritura e as condições. Se desistires, perdes o sinal. Se o vendedor desistir, tem de te devolver o sinal em dobro.
Sinal (Entrada Inicial)
O valor que pagas no CPCV para reservar a casa.
É a "garantia" financeira do negócio. Normalmente corresponde a 10% a 20% do valor da casa. Este valor é descontado ao preço final na escritura. É pago com capitais próprios (o banco não financia o sinal).
Escritura
O ato oficial onde a casa passa a ser tua.
É o momento final. Assinas o contrato de compra e venda e o contrato de crédito habitação perante um Notário ou na Casa Pronta. É aqui que pagas o restante valor da casa e todos os impostos.
IS (Imposto Selo - Compra)
Imposto de 0,8% sobre o valor da casa.
O Estado cobra 0,8% sobre o valor da escritura (ou Valor Patrimonial, o que for maior). É um custo de aquisição obrigatório.
IS (Imposto Selo - Crédito)
Imposto de 0,6% sobre o valor do empréstimo.
O Estado cobra 0,6% sobre o montante que pediste emprestado ao banco. É cobrado no momento da escritura. (Nota: Se o prazo for < 5 anos, a taxa é menor, mas em CH é raro).
Notário e Registos
Custos legais para validar a compra e o crédito.
Inclui os honorários do Notário (ou serviço Casa Pronta) e o registo da casa em teu nome na Conservatória. Também inclui o registo da hipoteca a favor do banco.
Restante Entrada
O valor que falta pagar ao vendedor no dia da escritura.
É a diferença entre o Valor da Casa, o Empréstimo do Banco e o Sinal que já pagaste. Este valor sai da tua conta no momento da escritura (normalmente através de cheque bancário).
Comissão de Dossier
Custo administrativo para o banco analisar o teu pedido.
O banco cobra este valor para "abrir o processo", analisar os teus documentos e emitir a aprovação. É pago no início, muitas vezes mesmo que o crédito não avance (depende do banco).
Comissão de Avaliação
Custo do perito que vai avaliar o valor da casa.
O banco envia um perito independente para determinar quanto vale a casa. O valor da avaliação é crucial porque define o limite máximo do empréstimo (LTV).
Regime Bonificado Deficiência
Apoio nos juros para incapacidade ≥ 60%.
Regime especial (Lei n.º 64/2014) que reduz a taxa de juro para pessoas com deficiência. O Estado bonifica a diferença entre a taxa contratada e 65% da taxa de refinanciamento do BCE. Limites: o empréstimo máximo é de 233.830,45€ (2026), o LTV máximo é 90% e não permite alienar o imóvel durante 5 anos.
BCE (Banco Central Europeu)
O banco central da Zona Euro. Define as taxas de juro.
É a instituição que gere o Euro e define a política monetária. As suas "taxas diretoras" influenciam diretamente a Euribor. Quando o BCE sobe as taxas, a Euribor sobe. No Regime Bonificado, a taxa de refinanciamento do BCE serve como referência para calcular o teto máximo de juros.
Comissão de Amortização
A "multa" que pagas ao banco por devolver dinheiro mais cedo.
É uma taxa regulada por lei para compensar o banco pelos juros que deixa de receber. Limites máximos legais: 0.5% para Taxa Variável e 2.0% para Taxa Fixa. Exemplo: Se amortizares 10.000€, pagas 50€ (Variável) ou 200€ (Fixa). Em alguns períodos excecionais, o Estado pode suspender esta comissão.
ROI (Retorno do Investimento)
O lucro que obténs por cada Euro que usas para amortizar.
Indica a eficiência do teu dinheiro. Um ROI de 50% significa que por cada 1.000€ que amortizas, poupas 500€ em juros futuros. É comparável a um investimento financeiro: amortizar é como investir num produto com rentabilidade garantida igual à taxa de juro do teu crédito (mais poupança fiscal).
Amortização de Capital
Pagamento extra para reduzir a dívida (não é a prestação mensal).
Ato de pagar uma parte (ou a totalidade) do empréstimo antes do prazo previsto. Ao contrário da prestação mensal (que paga juros + capital), uma amortização antecipada abate a 100% no Capital em Dívida. Isto reduz a base sobre a qual os juros são calculados todos os meses, gerando poupança.
Juros Compostos
Juros sobre juros. O efeito bola de neve.
No contexto de poupança, é o efeito acelerador. Ao amortizar hoje, evitas pagar juros sobre esse valor este mês. Mas também evitas pagar juros sobre os juros que teriam acumulado no próximo mês, e no seguinte... Ao longo de 30 anos, este efeito "bola de neve" transforma uma pequena amortização numa poupança gigante.
Saldo Devedor
O valor exato que ainda deves ao banco (Capital).
É o montante de capital que ainda está por pagar. Não inclui os juros futuros. Se ganhasses a lotaria hoje, este seria (aproximadamente) o valor que terias de passar o cheque para ficar com a casa paga (mais a comissão de amortização).